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      1. 羅來峰 律師
        羅來峰,南京大學法學院畢業,法學學士,江蘇六仁律師事務所律師,農工黨法律援助站成員,已從事法律工作多年,積累了豐富的...
        問: 2015年8月至2017年6月,我和我的一個朋友一起承接了南京一家企業的軟件項目,剛開始這家公司擬定了一份勞務合同,我們簽訂了,合同期限是三個月,我們也按要求完成任務了,錢也付清了,接下來那邊沒有跟我們簽合同,他們是按月給我們發勞務費,我們按照他們的要求把事情做好。 可是從4月份開始,一直至6月份,一直不給錢,每次打電話都是敷衍,我們現已停止為這家企業提供服務,并想把之前的應得費用要回,不知是否有可能。 之前該公司每次發我們勞務費,都是通過網銀轉賬的,能查到記錄,還有我們跟那邊催款的聊天記錄、平時他們指派任務的聊天記錄等,還有多次電話錄音(錄音中提涉及到那邊承諾的付款期限、應付款金額等信息,涉及金額已達10萬之多),能起訴嗎?勝算有多大?最近比較憂心,懇請律師幫幫我分析一下,感激涕零。 -— 2017-07-23
        答:請帶相關證據面談。
        問:你好,我想咨詢下我在2016年2月份買的房,合同上交付期限寫:出賣人應當在2017年12月31日前,將房屋交付買受人使用。但在特別約定里寫明交付時間為2016年12月31日,當時賣房人也說交付時間為2016年12月31日,至今已過去五個月沒拿到房,請問這算是開發商違約嗎? -— 2017-05-05
        答:開發商違約。
        問:你好,我有個貴州黔東南的朋友在你們淮安打后并與一男子結婚十年無子女,現女方提出離婚,男方不同意,想在當地聘請律師,訴求是離婚,無子女無財產爭議,大概需要多少代理費 -— 2017-04-25
        答:電話聯系,面談。
        問:您好咨詢個事,有一家門面轉讓我去轉租,他給我看了一手租房合同,上面有條不給轉租,我當時問他,不給轉租到時候房東那里有沒問題,他說沒有問題,然后我叫了轉租費用,答應說三天之后交放給我。這兩天我提前買了以后店里需要的東西,但是在交房那天房東說不給轉租,怎么都不同意轉租,現在我讓轉租房的那人額外賠償我1萬塊錢的損失,他不同意, 請律師幫忙,如能解決可出費用 -— 2017-04-07
        答:如果你和承租人之間有協議并約定了違約責任的話,按協議約定追究違約責任。如果沒有協議或協議沒有約定違約責任 ,則你可以主張因對方違約給你造成的損失。
        問:您好,我有一套按揭房,名字是夫妻雙方的名字,現在準備離婚,我想把房子公正給小孩,可以嗎?小孩已經12歲,可以選擇跟爸爸還是媽媽嗎?男方外遇,但是我沒有實質性的證明,因為很多錄音都被男方給刪除了,只有兩個錄音了。如果我去法院立案,我這種情況,需要交多少錢?請律師指點一下。 -— 2017-01-03
        答:房子是夫妻兩人的,且是按揭房,在貸款沒有還清的情況下不好過戶,即使還清房貸,過戶也需要對方同意。 父母離婚時,孩子滿十周歲的,可以由孩子自主選擇與誰生活。 案件受理費是根據訴訟標的額決定的。
        問:你好,我想咨詢下關于故意傷害他人案件,我是受害方,被對方打傷致輕傷二級,司法鑒定報告已提交到當時報案的派出所十天,在我的一再催促下才立案三天,但至今未有任何意見。我明確表態不需要調解必須追究對方刑事責任,目前證據充足為一直不抓人派出所的行為合理么?我該怎么辦?謝謝! -— 2016-09-22
        答:你可以提起刑事附帶民事訴訟。

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        房產糾紛
        常見的商品房質量糾紛
        時間:2011-03-09 17:45:27  點擊數:6288
           一、商品房質量糾紛的類型 
           廣義的商品房質量糾紛是指因開發商交付的商品房及其配套設備、設施或居住環境存在不符合法律規定或合同約定的質量標準而產生的糾紛,商品房質量糾
        紛主要是由于開發商片面追求高額利潤造成的。
        為了保護購房人利益,國家明確規定開發商不得將工程質量不合格或配套不完善的房屋交付使用;同時還規定住宅小區需經國家相關部門綜合驗收合格后才能交付使用;商品房交付使用時,開發商應向購房人出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,承擔商品房保修及維修責任。雖然國家在商品房質量問題上已做了很多有益的探索與努力,但由于種種原因,經國家驗收合格的商品房與購房人心目中合格的商品房還是存在較大差距,難以讓購房人滿意。商品房質量糾紛也因此層出不窮、無法避免。面對這種情況,購房人應當了解商品房質量方面的
        法律規定,以解決實際問題。 
        1、開發商交付使用的商品房主體質量不合格。
           商品房主體質量不合格,法律規定不得交付使用,這樣的房子不應通過驗收。但現實中確定有主體不合格的房子驗收為合格并交付使用的情況。此時開發商不僅是違反合同責任的問題了,而是要承擔產品擔缺陷責任。購房人如果認為房屋主體質量不合格,首先應該向工程質量監督單位申請重新核驗,經核驗確屬主體結構質量不合格的,根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱《解釋》)第十二條的規定,購房者有權退房,解除商品房買賣合同,并要求開發商賠償損失。
           2、購房者所購房屋主體質量合格,但房屋其他質量問題嚴重影響正常居住使用。
           這種情況下,如果房屋已經驗收合格并交付使用,則開發商應當承擔違約責任。因為購房者訂立合同的目的是購買可以使用功能正常的房屋,開發商交付的房屋不能讓購房人實現這一目的,購房人則可以請求解除合同和賠償損失?!皣乐赜绊懻>幼∈褂谩币话闶侵纲彿空咚徺I的房屋出現嚴重質量問題,且該質量問題通過修復等亦無法保證購房者人身、財產安全及正常居住使用的情形。
           3、購房者所購買的房屋存在質量問題,但尚未達到“嚴重影響正常居住使用”這一嚴重程度。
           在這種情況下,開發商輕微違約,沒有達到根本違約的程度,所以購房者不能要求解除合同進行退房。在保修期內,開發商應當承擔修復責任,如開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,購房者可以自行或者委托他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損失由開發商承擔。
           二、商品房質量糾紛引起的訴訟中小業主存在的舉證難現象和原因分析。
           1、沒有一定的知識能力和文化程度,且在房地產專業知識方面處于的絕對劣勢,造成小業主舉證難。
           房地產市場面對的是整個社會群體,各個群體之間的文化程度、知識水平差異巨大,處于較低層次購房者往往對于房屋質量問題不能作出準確的判斷,如果經濟收入有限,也不可能委托具有專業知識的人員協助訴訟,且訴訟對象又是專業房地產開發的發展商,不論是經濟實力和專業技術水平均有較大的差距。小業主在訴訟中怎樣合理舉證支持訴訟請求有一定困難。
           2、小業主沒有鑒定的資質和委托鑒定的經濟能力,對于商品房質量缺陷的程度取證難。
           因為建筑質量的鑒定需要專門的知識和儀器,一般非專業人員即使有較高的文化水平也不能作出準確判斷,所以涉及商品房質量問題的訴訟多會出現一個專門機構鑒定的問題。一般業主作為原告進行訴訟時,單憑通常的生活經驗和文化知識僅能判斷房屋是否存在質量問題。但對于存在問題的程度和損害結果無法進行科學的判斷,根據侵權損害賠償訴訟的要求,如果提出賠償要求則需要有一個判斷的標準,該標準只能建立在科學鑒定的基礎上。但目前房屋質量糾紛的鑒定只能由社會上少量的專業機構出具報告,一般來說這些機構并非專業對房屋質量問題進行鑒定,其運營成本大,收費高且標準缺乏合理性,對于一戶或幾戶個人業主提出房屋質量訴訟要求鑒定的情況,若要比較全面的鑒定則費用無法承擔,而民事訴訟法要求原告舉證故預付鑒定費用限制了個人業主的全面取證的能力。
           3、發展商實力強、影響大,社會上的鑒定機構少,而又往往作為其他專門機構經常與房地產商進行業務聯系,其鑒定結果做到公正性是比較難的。
           發生房屋質量訴訟需要鑒定,如原、被告雙方未能對鑒定機構的選擇達成一致,則由法院出面委托鑒定。從理論上講,法院委托的鑒定屬于司法鑒定,應該具有公正性,但目前對于侯選的監督機構多為獨立經營的經濟實體,追求利益最大化是經濟實體的目標,在范圍有限的房地產市場中,房地產開發商經常能夠接觸到各類鑒定機構,甚至保持著密切的業務聯系。在此種不公平的地位下,小業主很難獲得公平的對待,而法院又缺乏專業知識(大多數情況下還不如開發商),無法做出準確判斷。
            三、如何處理商品房質量糾紛
           (一)在簽訂合同時要注意對有關房屋質量條款的約定
            房屋質量如果是非主體不合格問題,保修期約定和質量責任約定就非常重要。因此簽訂合同時應注意有關房屋質量條款的約定,并注意3大法律問題。
            1.住宅質量保修期限
            審查《住宅質量保證書》中有關房屋質量保修約定是否違反法規規定的最低保修期及保修范圍。根據國務院有關條例規定,住宅質量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用條件下,房屋建筑工程的最低保修期限為:
        地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;
        屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;
        供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;
        電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年;
        裝修工程為2年。
            2.其他保修范圍項目
            對于法規及《住宅質量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項目的保修期限,購房者須與開發商補充約定。
            3.非房屋主體質量約定
            建議購房者在補充協議中就房屋發生的非房屋主體質量問題、處理方式及違約責任作出明確約定。比如購房者驗收房屋時,若房屋發生非房屋主體質量問題,購房者有權要求開發商或開發商委托的物業管理公司限期修理、重做等。此時,購房者有權拒絕接受房屋,并有權按照《商品房買賣合同》的規定追究開發商的違約責任。
           (二)充分運用《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》對商品房質量糾紛的處理。
            1、證據規定第七條:“在法律沒有具體規定,依本規定及其他司法解釋無法確定舉證責任承擔時,人民法院可以根據公平責任原則和誠實信用原則,綜合當事人舉證能力等因素確定舉證責任的承擔?!边@一條規定是有關法官在特殊情況下運用自由裁量權重新分擔舉證責任的規定,突破了以前的民事證據立法中對舉證責任特殊規定的范圍。本條明確將兩個民事法律的基本原則“公平責任原則”和“誠實信用原則”寫入了法條。

         

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