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      1. 羅來峰 律師
        羅來峰,南京大學法學院畢業,法學學士,江蘇六仁律師事務所律師,農工黨法律援助站成員,已從事法律工作多年,積累了豐富的...
        問: 2015年8月至2017年6月,我和我的一個朋友一起承接了南京一家企業的軟件項目,剛開始這家公司擬定了一份勞務合同,我們簽訂了,合同期限是三個月,我們也按要求完成任務了,錢也付清了,接下來那邊沒有跟我們簽合同,他們是按月給我們發勞務費,我們按照他們的要求把事情做好。 可是從4月份開始,一直至6月份,一直不給錢,每次打電話都是敷衍,我們現已停止為這家企業提供服務,并想把之前的應得費用要回,不知是否有可能。 之前該公司每次發我們勞務費,都是通過網銀轉賬的,能查到記錄,還有我們跟那邊催款的聊天記錄、平時他們指派任務的聊天記錄等,還有多次電話錄音(錄音中提涉及到那邊承諾的付款期限、應付款金額等信息,涉及金額已達10萬之多),能起訴嗎?勝算有多大?最近比較憂心,懇請律師幫幫我分析一下,感激涕零。 -— 2017-07-23
        答:請帶相關證據面談。
        問:你好,我想咨詢下我在2016年2月份買的房,合同上交付期限寫:出賣人應當在2017年12月31日前,將房屋交付買受人使用。但在特別約定里寫明交付時間為2016年12月31日,當時賣房人也說交付時間為2016年12月31日,至今已過去五個月沒拿到房,請問這算是開發商違約嗎? -— 2017-05-05
        答:開發商違約。
        問:你好,我有個貴州黔東南的朋友在你們淮安打后并與一男子結婚十年無子女,現女方提出離婚,男方不同意,想在當地聘請律師,訴求是離婚,無子女無財產爭議,大概需要多少代理費 -— 2017-04-25
        答:電話聯系,面談。
        問:您好咨詢個事,有一家門面轉讓我去轉租,他給我看了一手租房合同,上面有條不給轉租,我當時問他,不給轉租到時候房東那里有沒問題,他說沒有問題,然后我叫了轉租費用,答應說三天之后交放給我。這兩天我提前買了以后店里需要的東西,但是在交房那天房東說不給轉租,怎么都不同意轉租,現在我讓轉租房的那人額外賠償我1萬塊錢的損失,他不同意, 請律師幫忙,如能解決可出費用 -— 2017-04-07
        答:如果你和承租人之間有協議并約定了違約責任的話,按協議約定追究違約責任。如果沒有協議或協議沒有約定違約責任 ,則你可以主張因對方違約給你造成的損失。
        問:您好,我有一套按揭房,名字是夫妻雙方的名字,現在準備離婚,我想把房子公正給小孩,可以嗎?小孩已經12歲,可以選擇跟爸爸還是媽媽嗎?男方外遇,但是我沒有實質性的證明,因為很多錄音都被男方給刪除了,只有兩個錄音了。如果我去法院立案,我這種情況,需要交多少錢?請律師指點一下。 -— 2017-01-03
        答:房子是夫妻兩人的,且是按揭房,在貸款沒有還清的情況下不好過戶,即使還清房貸,過戶也需要對方同意。 父母離婚時,孩子滿十周歲的,可以由孩子自主選擇與誰生活。 案件受理費是根據訴訟標的額決定的。
        問:你好,我想咨詢下關于故意傷害他人案件,我是受害方,被對方打傷致輕傷二級,司法鑒定報告已提交到當時報案的派出所十天,在我的一再催促下才立案三天,但至今未有任何意見。我明確表態不需要調解必須追究對方刑事責任,目前證據充足為一直不抓人派出所的行為合理么?我該怎么辦?謝謝! -— 2016-09-22
        答:你可以提起刑事附帶民事訴訟。

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        房產糾紛
        商品房交付的條件及程序分析
        時間:2011-03-09 17:42:12  點擊數:6879

        商品房交付的條件及程序分析

        商品房預售合同作為一種買賣合同,它的最主要的條款是開發商交付房屋,買受人支付價款。而交付合格的商品房是商品房出賣人即房地產開發商履行《商品房買賣合同》的最重要的義務,在商品房交付中,房地產開發商與購房者之間對于商品房交付條件的爭議是最大的。對于商品房(建筑工程)的交付條件,我國多部法律、法規以及地方性法規都有所涉及并先后做了相應的規定,同時,全國各地房地產主管部門出臺的商品房買賣合同示范文本中也都對商品房的交付條件做了相應約定,但是由于消費者和開發商對于有關商品房交付條件的法律、法規的理解不一致,以及各地實行的商品房買賣合同示范文本條款設計的不嚴謹、不明確,從而導致此類商品房交付糾紛不斷的出現而且呈愈演愈烈之勢。因此,開發商和購房者均有必要充分了解商品房交付的法律強制性規定及其與合同約定之間的關系,并有效防止出現房屋交付時的法律糾紛。而很多圍繞商品房預售發生的糾紛絕大多數都與這兩條有關,因此,對這兩個相對應的權利義務關系掌握得越清楚,對商品房預售合同也就越清晰。
            一、 商品房作為買賣合同的標的,其交付一定要符合雙方合同的約定,但同時,商品房又是一種特殊的商品,它是普通家庭最重要、價值最高的生活用品,同時也關乎人的生命安全,國家也制定了一系列法律對其質量和功能標準作了明確的強行性規定,因此,它也應符合國家規定的強行性標準。
            1、商品房交付應符合法律規定的強行性標準。
            商品房交付的相關法律規定:
           《城市房地產管理法》第二十六條第二款規定:“房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用”。
           《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第一款規定:“建筑工程竣工經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用”。
            根據上述法律、行政法規,開發商向購房者交付的商品房的強制性條件必須是“經驗收合格”的商品房。
            務院1998年頒布的《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定:房地產開發項目竣工后,房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內,對涉及公共安全的內容,組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。但是在2000年,國務院和建設部分別下發了《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑工程及市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》,其規定“建設單位收到建設工程竣工報告后,應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收?!薄敖ㄔO單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內,將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案?!薄∫虼?,在2000年后,房屋竣工驗收已由原來的行政審批許可制變為備案制,房屋驗收許可制退出了歷史的舞臺。
            除了上述法律法規之外,《建設項目環境保護管理條例》第二十三條規定:建設項目需要配套建設的環境保護設施經驗收合格,該建設項目方可正式投入生產或者使用。
        原《消防法》第十條和第四十條均明確規定:按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時,必須經公安消防機構進行消防驗收;未經驗收或者經驗收不合格的,不得投入使用。但2008年新修訂的《消防法》對消防驗收制度作了重大修改,即只有對國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程,才實行竣工驗收制度,未經驗收合格不得投入使用;對于其他的建設工程,實行消防備案制度,即只需經備案便可投入使用,但消防部門有抽查的權利,經抽查不合格的,建設項目應當停止使用?!断婪ā犯絼t同時對大型的人員密集場所和公眾場所作出了解釋。因此,住宅小區的消防驗收合格不再是法律規定的交付標準之一。
            《人民防空法》第四十九條以及《湖南省實施<中華人民共和國人民防空法>辦法》第25條和第26條均規定了新建的建筑工程必須按國家規定的防護標準和質量標準修建人民防空工程,但并未規定未按國家標準修建的不得投入使用,相反卻規定了處罰措施及補救程序,因此,人防驗收也不是商品房交付的法定標準之一。
            《城鄉規劃法》第四十五條規定:縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的,建設單位不得組織竣工驗收。這一條既對規劃部門的驗收作了強行性的規定,同時也表明規劃部門的驗收應在建設單位組織竣工驗收之前。
        綜合上述法律法規的規定,我們可以看出,目前我國對于商品房的驗收實行的是備案制,驗收主體是房地產開發商,而且也取消了所謂的綜合驗收,新建的商品房必須經規劃和環保的單項驗收合格方能交付使用。
            2、商品房的交付應符合合同的約定。
        除了法定條件外,商品房買受人對房屋的個別要求構成了商品房交付的合同約定條件。
        中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局聯合發布的《商品房買賣合同》標準文本的第八條交付期限明確規定:出賣人應當在 年 月 日前,依照國家和地方人民政府的有關規定,將具備下列第 種條件,并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。隨后的第13條,第14條以及附件三即對具體的約定作了明確的規定。從買受人的角度出發,可以將這一約定作為交付商品房的硬性條件之一,不符合這一約定的雖不可能解除商品房買賣合同,但可以拒絕交房,因拒絕交房引起的延期交房責任由開發商承擔。而對于開發商來說,因這一交房條件屬于約定標準,而約定標準是可以更改的,因此,對于某些可能難以達到的條件應盡量不要將其作為約定的交房標準。
            綜合上述兩點,商品房交付必須符合法律規定的強行性標準以及合同的約定標準,強行性標準即為必須取得五方驗收的質量驗收合格以及環保和規劃的單項驗收合格(2009年5月1日之前的商品房仍須取得消防驗收合格),任一標準不符合約定,都將導致拒絕收房或延期交房的風險,而法律規定的強行性標準是不可能更改的,但約定標準可以更改。
            二、 商品房交付的程序。
            《商品房買賣合同》示范文本第11條規定:商品房達到交付使用條件后,出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時,出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件,并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的,出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買受人有權拒絕交接,由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。這一條對商品房交付的程序作了一些大概的規定,也明確了交付時必須書面通知買受人。根據實踐中的一些操作,商品房交付大致按如下的程序進行:
            1、房地產開發企業向買受人發出書面的入住通知,這一通知一般表現為以特快專遞郵寄的《入住通知書》或《交房通知書》
            2、買受人持入住通知要求的證件及其他相關資料,在入住通知要求的期限內到房地產開發企業指定的地點,查驗房地產開發企業依法應當取得的書面文件。
            3、買受人在房地產開發企業相關工作人員的陪同下實地查驗所購買商品房并填寫驗房單。
            如果商品房存在法定或約定的可以退房的質量問題或存在解除購房合同的其他情形,買受人應決定是否退房,并在約定的期限內書面通知房地產開發企業;
            如果若商品房存在未達退房條件的質量問題或未達到約定標準,買受人可將商品房存在的質量問題或未達到約定標準的內容書面遞交房地產開發企業,由房地產開發企業在一定期限內逐項予以修復或賠償。
            4、房地產開發企業對商品房存在的質量問題逐項予以修復或作出修復書面承諾并經買受人查驗同意后,雙方根據商品房面積實測技術報告結算房款。
            5、買受人向房地產開發企業交納商品房買賣合同或商品房預售合同約定的其他費用。
            6、買受人從房地產開發企業或房地產開發企業指定的第三方處領取房屋鑰匙。
            7、買受人向房地產開發企業依法選定的前期物業管理企業交納物業管理費,并辦理物業管理的相關手續。
            由于我國現行的法律、法規、規章及規范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規定,一般而言,房地產開發企業會在入住通知中寫明入住程序,但由于開發商的強勢地位,很多開發商會在入住通知書中對交房的程序作一些不利于買受人的約定。比如,開發商以掛號信的方式寄出入住通知書,但通知書中同時規定在某年某月某日之前去辦理交接手續,而實際上該日期卻距離發出入伙通知書的日期很短,待買受人收到通知書時,往往時間很短,來不及準備相應材料去辦理交接手續,從而導致買受人違約,開發商則以此為借口對商品房的一些瑕疵推脫責任。又比如,有的入伙通知書中往往還要求業主先預交物業管理費、管道煤氣開通費,產權證辦理費用甚至某些稅費等等,對有些不合理的條件我們應在商品房買賣合同中作出明確規定,防止因約定不明確而產生某些糾紛。

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